车停在小区停车位上 挡风玻璃被砸

2018年12月，某小区业主丁女士发现，自己停在小区车位上的车前挡风玻璃被人用石头砸碎了，但是由于车位刚好处于监控盲区，无法找到肇事者，物业也拒绝赔偿，于是丁女士将物业诉至法院，要求对方赔偿车辆玻璃维修费1600元。

法院审理认为，双方签订的物业服务合同中规定，物业对小区人员的财产不负保险和保管责任，但同时合同中也约定，物业的义务包括协助小区安全防范和安全监控。丁女士已经缴纳了停车费和物业费，停放之处刚好是监控死角，物业公司应谨慎履行管理职责。但是物业在长期服务过程中一直未解决监控盲区问题，在巡查过程中也未能及时发现并阻止丁女士车辆玻璃被砸坏，未尽到合同约定的安全保障义务，故应承担相应的赔偿责任。

综合考虑到物业的过错程度、业主的损害后果等因素，最终法院判定物业赔偿业主300元。

窨井盖堵塞致溢水 一楼业主家被泡家具被毁

2016年3月，艾先生购买了某小区的一楼房屋，2018年6月装修完毕后，一直未入住。两个月后，艾先生家北侧的窨井口堵塞，致使水从厨房溢出，导致墙体、衣橱等全部被积水浸泡而损坏。艾先生认为，开发商和物业应承担赔偿责任，故提起诉讼，要求赔偿损失3万元。

法院认为，艾先生家溢水，是因为通向室外的主落水管与室外窨井交接处被泥沙等物堵塞，造成水流回灌所致，并非管道质量引起，所以小区的开发商不应承担赔偿责任。

而对于小区物业来说，法院认为，被堵塞处为共有部位，物业对此有维护、防范、检查、疏通的义务。由于堵塞系泥沙等细小物累积造成，并非短时间形成，如果物业日常巡查、防范到位，检查仔细，是可以发现堵塞的。因此，判定物业并未勤于维护、防范和检查，故物业对艾先生家室内的损失存在一定责任。但事发时，艾先生家中较长时间无人，也未委托物业对其房屋专有部分进行维护，导致发生意外情况而不能及时处理，客观上也造成了损失的扩大，艾先生本身也存在一定的过错。

去年，家住淮阴区某小区的业主家中被盗，业主认为物业在小区安保方面未尽到责任，将小区物业起诉至江苏省淮安市淮阴区人民法院。

此前，该业主与所在小区的物业签订了物业服务合同，约定物管公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生、安保等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对业主房屋内的财产没有保管义务。

盗窃事件发生后，物业向警方提供了巡逻值班表等证据，并在业主报警后配合公安机关侦查工作。为证明自己已经尽到管理责任，物业公司还向法院提供了当日的巡更记录、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料。

法院认为，物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务。业主虽主张物业公司在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉案房屋被盗，财物损失，但未能提供有效证据加以证明，故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求，法院不予支持。

房屋质量问题、物业服务有瑕疵，能不能拒缴物业费?

不少业主不交物业费的理由，与房屋质量、物业管理服务等方面相关，如住在一楼的业主认为自己不用或者少用电梯，是不是可以不交或者少交物业费？空置房还要全额缴纳物业费吗？商住一体的小区被商户的油烟、噪音等影响，是不是也可以拒缴物业费？

2019年1月，某小区物业公司将小区业主许先生告上法庭，要求许先生缴纳从2009年至2018年9年时间共计2000多元的物业费。许先生则称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题，多次与物业沟通交流，但物业从未进行过维修，“所以我才不交的。”

从2017年6月至2019年3月，某小区业主孙先生一直未缴纳小区的物业费，小区物业公司多次催缴无果后，于2019年4月将孙先生告上法庭，要求判决在此期间3200多元的物业费，同时还有633天的违约金近600元，共计3800多元。

孙先生认为，物业公司的服务不到位，小区内存在各种问题，如路灯不亮、电梯不安全、可视对讲系统无法使用等硬件问题，以及小区保安未定期巡逻导致电动车被盗，保洁未及时清洁导致小区蚊虫蔓延，小区地上设置地桩影响通行，小广告肆意张贴，物业收支未公示、电梯卡限楼层造成业主生活不便等管理不到位行为。

法院认为，物业与业主签订的服务协议对双方都具有约束力，物业公司要求业主支付物业管理服务费，不违反法律规定，法院予以支持。但同时考虑到物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，所以对物业公司主张的滞纳金不予支持，同时对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免。

法官强调,不可用 “非常手段”“逼迫”业主交费

◎“服务”是否到位，是双方的争议焦点

在物业纠纷案件的审理过程中，“服务”是否到位，是双方的争议焦点。一般业主会主张物业服务不到位，物业公司则主张自己已经尽全力服务了，法庭除了要看双方提供的证据外，法官还会到小区去实地查看情况，根据在小区现场看到的情况来判定物业服务是否到位。

如果确实存在物业公司服务不到位的情况，法院在判决时，一方面因为物业确实已经提供了服务，业主理应缴纳物业费;另一方面也会根据服务质量情况对物业费进行打折。

法官介绍称，打折是一种折衷的判决方法，“假如判定业主全额缴费物业费，那么就会造成物业公司不会改进服务；假如支持业主不缴纳物业费，就会造成更多的业主拒缴物业费，从而导致物业与业主之间的矛盾不断加深，形成恶性循环。”

事实上，尽管业主抗缴物业费的理由多种多样，但一旦“对簿公堂”，“获胜者”往往是物业公司。通过法院的判决案例了解到，在绝大多数情况下，业主最终都补缴了物业费。对此，法官解释道：“按照法规，无论物业公司的服务质量如何，只要业主享受了服务，就应该缴纳物业费。只不过，对于是否应该足额缴纳，要视具体情况来判决。像有案例提到，因为商户的油烟、噪音影响，业主拒缴物业费。油烟、噪音是商户的问题，物业并无执法权，只能将问题反映给城管部门，但是业主不能以此为理由而拒缴物业费，如果物业公司在法庭上证明了自己已经作出了努力，那么法庭会支持物业的诉求。”

◎限制使用电梯等“逼迫”缴纳物业费行为是违法的

不过，物业公司在诉讼中胜多败少，并不意味着，他们可以“逼迫”业主缴费。“有些物业公司使用刷卡系统来限制业主使用电梯，以此逼迫业主缴纳物业费，这本身属于违法行为。另外，将业主家断水断电，也属于侵权。物业公司只能在不妨碍业主正常生活的前提下催缴物业费。”法官表示。

没有诉讼经验的业主，应当如何维护自身权益呢?法官给出了一些建议：首先，目前法院都在推行诉前调解，业主们可以提前向律师或有经验的从业者询问，对于同类案件的调解结果有个大致判断；其次，不能以抗缴物业费的方式来“据理力争”，如果认为物业服务不到位，应该收集证据，在调解中寻求更大的物业费折扣；最后，相关行政主管部门对物业公司有处罚权，业主可以通过住建部门、街道办、社区维权，一般比司法途径效率更高。