限售后要求解除合同 法院应否支持？ 作者：未知     时间：2018-12-09    来源：互联网

近两年，张家港房地产市场火爆异常，房价也大幅攀升。为稳定房地产价格，遏制投机炒房，2017年8月27日，张家港市人民政府出台意见，规定取得不动产证未满两年的商品住房（含二手房）不得转让，自当日开始实施。但政策出台后，也不可避免地引发了连锁效应，导致了一些纠纷的产生。

2015年1月，龚某向某房产开发公司购买了某小区一套房屋，约定于2017年9月30日前交付。2017年3月15日，张某与龚某签订《房地产买卖协议》，约定张某以195万元向龚某购买该套房屋，待龚某领到产权证后再办理过户手续。2017年9月7日，在限售政策出台后，龚某领取了房屋的不动产权证书，2017年9月22日，龚某向张某发函告知因政策原因，双方签订的买卖协议已无法履行，故要求解除该协议，张某收函后认为限售期不得转让的规定仅为管理性规定，不影响合同效力，虽无法办理过户，但其同意先行支付房屋价款，再适时办理过户，但双方对先行支付的房屋价款金额没有达成一致意见。龚某于2017年10月27日再次发函张某要求加价才能同意张某的方案，否则即解除合同。张某于是向张家港法院提起诉讼，请求继续按原价履行合同，法院经审理后驳回了张某的诉讼请求。龚某随后向法院起诉，请求确认双方间的买卖协议已于2017年10月27日解除。

法院经审理认为，龚某与张某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。根据合同约定，张某需支付房屋价款195万元，待龚某领到产权证后办理过户手续。张家港市人民政府于2017年8月27日出台了限售政策。涉案房屋的不动产权证于2017年9月7日办至龚某名下，上述限售政策虽然不会对双方签订在前的合同效力产生影响，但双方于卖方领取产权证后进行过户的合同约定实际已经无法履行。虽然双方之后就合同的继续履行进行了协商，但因双方对于提前付款的金额未能达成一致，未能对合同约定进行变更，张某要求继续履行合同没有事实基础，其向法院提起继续履行的诉讼主张也已被生效判决驳回。因此，涉案房屋买卖合同事实上不能履行，双方签订合同的目的无法实现，遂判决支持龚某的诉讼请求，确认双方的房屋买卖协议于2017年10月27日解除有效,龚某将购房本金及利息返还张某。

法官点评：房产限售是政府为规范房地产交易，维护公共利益而实施的临时管控措施，是政府行为，普通人难以预知，也无法规避，故不可归责于任一合同主体。因此，因房产限售政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，合同双方都可以请求法院解除房屋买卖合同，但出卖人应将本金及利息返还买受人。

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